DOCUMENTO PROVVISORIO

NORMATIVA IN PREPARAZIONE


LA LOCAZIONE TURISTICA


  • DEFINIZIONE

Si definiscono Locazioni Turistiche le locazioni di immobili concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche.

Sono chiamate anche “Locazioni Pure” poiché si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vige espresso divieto.

Vige pertanto l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti: sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.


  • NORMATIVA

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.


  • CONTRATTO

LA locazione turistica, a differenza delle vere attività ricettive, trattandosi di una locazione a tutti gli effetti, deve essere regolata attraverso un contratto scritto.

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.

La necessità della forma scritta trova fondamento nell’art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

Se la “locazione a uso turistico” ha una durata non superiore a 30 giorni, non vi è l’obbligo di registrazione del contratto; se di durata superiore a 30 giorni vige invece l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Con circolare n. 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Quindi scatta l’obbligo di registrazione solo se con il medesimo locatario si superano durante l’anno solare i 30 giorni di affitto complessivi, quindi anche non consecutivi.

I vari prospetti di conferma di prenotazione prodotti da portali online, non hanno valore legale di contratto: non hanno i riferimenti di legge, non riportano il codice fiscale del locatore, non riportano la certificazione energetica dell’appartamento, non hanno i dati del locatario: in poche parole fungono solo da promemoria, ma i rapporti locatore/locatario devono essere regolati con un vero e proprio contratto scritto.


  • RICEVUTA

Al momento del pagamento del canone di locazione, se richiesta, si deve rilasciare una ricevuta al locatario.

Sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo dell’importo di euro 2,00 qualora l’importo percepito superi i 77,49 euro.

La marca da bollo deve essere apposta solo sull’originale che viene consegnato al cliente e sulla copia che rimane bisogna annotare una semplice dicitura “Bollo apposto sull’originale” con l’indicazione del numero identificativo (ID).


  • REGIME FISCALE

Naturalmente, come per tutte le tipologie di reddito, anche quelli determinati dalle Locazioni Turistiche devono essere dichiarati per il relativo pagamento delle imposte indirette (tramite 730 o Unico).

Se il locatore è proprietario o usufruttuario dell’immobile, i redditi relativi andranno posizionati nel quadro “fabbricati” (nella misura del 95%), contribuiranno alla determinazione del reddito imponibile e quindi alla conseguente individuazione dell’aliquota IRPEF (che può variare dal 23% al 43%).

In sede di dichiarazione dei redditi è possibile aderire alla cedolare secca a patto che l’affitto avvenga tra soggetti privati e che l’immobile sia concesso in locazione ad uso abitativo.

In questo caso l’aliquota da applicare è pari al 21% e va calcolata sull’importo del canone complessivo (100%).

I redditi da affitto con opzione cedolare secca non vanno a determinare il reddito imponibile (sugli altri redditi si pagherà l’aliquota IRPEF corrispondente) e sull’imposta cedolare secca non potranno essere applicate deduzioni o detrazioni (come, ad esempio, spese mediche, interessi su mutuo, ristrutturazioni edilizie, ecc.).

La convenienza della cedolare secca con la sua aliquota fissa al 21% non è pertanto “assoluta”, ma deve essere determinata individualmente, sulla base della specifica posizione fiscale del contribuente.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare n. 26/E/2011 che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in presenza di locazioni ad uso turistico o di locazioni di singole stanze dell’abitazione.

Per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, i relativi redditi percepiti andranno invece dichiarati tra i “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR).

In questo caso il reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile.

Naturalmente la possibilità di sublocazione deve essere prevista nel contratto di locazione originario.


  • ALTRI ASPETTI

 

  • Comunicazione o SCIA al Comune

Le Regioni hanno potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, e benché la locazione turistica sia regolata come detto dal C.C. e non rientri nel novero delle attività ricettive, alcune Regioni hanno impropriamente posto per questo tipo di locazioni alcune limitazioni, vincoli, regolamentazioni tipiche delle attività ricettive.

Il panorama di questi vincoli è variegato: alcune Regioni impongono la necessità di una SCIA, addirittura equiparando la locazione turistica ad una Casa Vacanza, altre richiedono una semplice comunicazione al Comune, altre non richiedono nulla.

E’ opportuno verificare presso il proprio Comune/Regione quali sono le norme in vigore; resta al proprietario la valutazione se aderire o meno a tali norme, presentando quindi la SCIA o la comunicazione come richiesto, sia per evitare eventuali sanzioni (ancorché illegittime, è sempre possibile fare riscorso), sia perché per altre incombenze (ad esempio la segnalazione degli ospiti alla Questura), spesso viene richiesta la comunicazione iniziale per poter ottenere le credenziali necessarie.

  • La segnalazione degli ospiti alla Questura

Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

E’ pertanto necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti.

Come accennato al punto precedente, alcune Questure richiedono la SCIA o la comunicazione al Comune per poter rilasciare le credenziali (user e password) per accreditarsi al portale; per altre è sufficiente la richiesta via email (meglio PEC) o la presentazione di un modulo cartaceo.

E’ necessario pertanto verificare la modalità richiesta presso la propria Questura.

  • Imposta di soggiorno

L’imposta di soggiorno è stata introdotta da una legge dello Stato (D.Lgs. 23/2011) ed è demandata, dal punto di vista della applicazione, ai Comuni che la vogliono istituire; tale decreto prevede che l’imposta di soggiorno sia dovuta SOLO da coloro che alloggiano presso strutture ricettive. Le locazioni turistiche, non essendo strutture ricettive, non sarebbero pertanto chiamate a richiederla ai turisti.

Alcuni Comuni però (normalmente quelli che prevedono una SCIA o una comunicazione) hanno deliberato per il percepimento dell’imposta anche da parte delle locazioni turistiche.

E’ pertanto necessario, anche per questo aspetto, informarsi presso il Comune competente per verificare se l’imposta è richiesta, ottenere le necessarie credenziali e le indicazioni sulle modalità di incasso (importi, tempi, esclusioni, ecc.) e di successivo versamento al Comune.

  • Segnalazione ai fini ISTAT

Non trattandosi di un’attività ricettiva non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze ai fini ISTAT così come previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere.

Tuttavia, in alcuni casi i Comuni (o le Regioni), a fronte di apposita delibera, possono richiedere la comunicazione delle presenze a fini statistici anche per chi effettua Locazione Turistica.

Come per gli altri aspetti sopra citati (segnalazione ospiti alla Questura, imposta di soggiorno, ecc.) solitamente i Comuni/Regioni dove è prevista la presentazione di una SCIA o una comunicazione, richiedono anche la segnalazione ai fini ISTAT.

A seconda della Regione, le segnalazioni possono essere “manuali” (attraverso la spedizione di fogli excel opportunamente compilati) oppure online, attraverso specifiche applicazioni (Radar, Turismo5, ecc.)

Anche in questo caso, è necessario informarsi presso il Comune per ottenere le necessarie credenziali.