Il 24 aprile 2017, con la pubblicazione sul Supplemento Ordinario n. 20 della Gazzetta Ufficiale n. 95 del 24 aprile 2017 è entrato in vigore il d.l. 24 aprile 2017 n. 50 il cui articolo 4 prevede quanto segue:
Art. 4 (Regime fiscale delle locazioni brevi)
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione.
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
4. I soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unita’ immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 e’ punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione e’ ridotta alla meta’ se la trasmissione e’ effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, e’ effettuata la trasmissione corretta dei dati.
5. Per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, operano, in qualita’ di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento con le modalita’ di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
6. Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario. 7. L’Agenzia delle entrate stipula, senza oneri a carico della stessa ne’ del bilancio dello Stato, convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on-line al fine di definire le modalita’ di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.
Fino a quando il d.l. 50/2017 non sarà stato convertito in legge sarà dunque in vigore il testo di cui sopra e quindi:
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i redditi derivanti dalla stipulazione, da parte delle sole persone fisiche, di contratti di locazione di durata (anche) inferiore a 30 giorni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, continuano ad essere assoggettabili, su opzione, al regime della cedolare secca che era già previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011, purchè
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sono assoggettabili al regime della cedolare secca anche i contratti di locazione stipulati da persone fisiche (aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo) che prevedano, oltre al godimento di un alloggio, anche la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
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per stabilire quando vi sia attività di impresa occorre fare riferimento esclusivamente ai criteri di cui all’art. 2082 del codice civile (professionalità e organizzazione);
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dal 1° giugno 2017 la cedolare secca può essere applicata anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1;
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dal 1° giugno 2017 i soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare devono trasmettere i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite;
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dal 1° giugno 2017 i soggetti che esercitano attivita’ di intermediazione immobiliare devono, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, devono operare, in qualita’ di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito.
Il disegno di legge n. 4444 di conversione del d.l. 50/2017, approvato dalla Camera dei Deputati il 31 maggio 2017 ha introdotto alcune modifiche all’articolo 4 del d.l. 50/2017 e in particolare:
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ha previsto che siano soggetti all’obbligo di trasmissione dei dati relativi ai contratti e all’obbligo di operare la ritenuta d’acconto, oltre agli intermediari immobiliari (inclusi quelli che a presceindere dal fatto che gestiscano o meno portali on line) anche tutti i soggetti che gestiscono portali online, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (a prescindere dal fatto che abbiano la qualifica di intermediari immobiliari).
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ha previsto che un regolamento (Decreto del Presidente della Repubblica) da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possa definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve possa presumersi svolta in forma imprenditoriale (in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile) avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare;
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ha previsto che gli intermediari immobiliari e coloro che gestiscono portali on line e che non siano residenti in Italia o siano privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell’adempimento dell’obbligo di operare la ritenuta d’acconto, debbano nominare un rappresentante fiscale;
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ha previsto che i soggetti incassano il canone o il corrispettivo, ovvero che intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, sono responsabile anche del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno e degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale;
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ha previsto che a decorrere dall’anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno possono istituire o rimodulare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.
Come detto: ad oggi 1 giugno 2017, il d.l. 50/2017 non è ancora stato convertito in legge e quindi esso è in vigore nel testo publicato sulla Gazzetta Ufficiale del 24 aprile 2017 mentre non sono in vigore le modifiche approvate dalla Camera dei Deputati il 31 maggio 2017.
Il Presidente
Notaio Fabio Diaferia
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