Il 16 giugno 2017 è stata approvata definitivamente la legge di conversione del d.l. 24 aprile 2017 n. 50. La legge entrerà in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
Questo è il testo dell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 nella sua versione definitiva:
Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
3-bis. Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di cui al comma 1 e 3 è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, e alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322. Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione del regime di cui al comma 2, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.
5-bis. I soggetti di cui al comma 5 non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, adempiono agli obblighi derivanti dal presente articolo tramite la stabile organizzazione. I soggetti non residenti riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, ai fini dell’adempimento degli obblighi derivanti dal presente articolo, in qualità di responsabili d’imposta, nominano un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, sono stabilite le disposizioni di attuazione dei commi 4, 5 e 5-bis del presente articolo, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.
A decorrere dall’anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l’imposta di soggiorno ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all’articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all’articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l’imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.
A partire dal giorno di entrata in vigore della legge di conversione quindi:
- i redditi derivanti dalla stipulazione, da parte delle sole persone fisiche, di contratti di locazione di durata (anche) inferiore a 30 giorni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, continuano ad essere assoggettabili, su opzione, al regime della cedolare secca che era già previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 che oggi viene definita “imposta sostitutiva”;
- l’imposta sostitutiva potrà essere applicata, su opzione, sia ai contratti conclusi direttamente tra le parti (locatore e conduttore), sia ai contratti conclusi tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
- saranno assoggettabili al regime della cedolare secca anche i contratti di locazione stipulati da persone fisiche (aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo) che prevedano, oltre al godimento di un alloggio, anche la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
fino a quando non verrà emanato il Regolamento di cui al comma 3bis, per stabilire quando vi sia attività di impresa si dovrà continuare a fare riferimento esclusivamente ai criteri di cui all’art. 2082 del codice civile (professionalità e organizzazione);
Il Regolamento (Decreto del Presidente della Repubblica) di cui al comma 3bis, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, potrà definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve possa presumersi svolta in forma imprenditoriale (in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile) avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare;
l’imposta sostitutiva potrà essere applicata anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi;
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, dovranno trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.
I soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e devono provvedere al relativo versamento.
I soggetti non residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia attraverso il quale operare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e devono provvedere al relativo versamento.
Le modalità per l’attuazione degli obblighi a carico dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché dei soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (comunicazione dei dati dei contratti e ritenuta d’acconto) dovranno essere stabilite con un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge (e quindi entro novanta giorni dal 24 aprile 2017)
Nel caso in cui il locatore non eserciti l’opzione per l’applicazione della imposta sostitutiva la ritenuta si considererà operata a titolo di acconto.
I soggetti che incassano il canone o il corrispettivo, ovvero che intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, sono responsabili anche del pagamento dell’imposta di soggiorno ove la stessa sia stata istituita dal Comune nel quale si trova l’immobile oggetto del contratto di locazione, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
A partire dal 2017 i Comuni hanno facoltà di istituire o di rimodulare l’imposta di soggiorno per renderla applicabile anche a carico di coloro che alloggiano negli immobili che vengono affittati con contratti di locazione breve. Ciò dovrebbe confermare che fino al 2016 detta imposta non era dovuta.
Il Presidente
Notaio Fabio Diaferia
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