Come detto in una nostra “nota” pubblicata lunedì 29 maggio 2017 l’emendamento 4.22 (Fregolent) all’art. 4 del disegno di legge 4444 di conversione del d.l. 50/2017 approvato dalla Camera dei Deputati il 31 maggio 2017 e attualmente (12 giugno 2017) all’esame del Senato, ha introdotto nell’art. 4 del d.l. 50/2017 un comma 3 bis in base al quale: “Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
Dunque, se la legge di conversione del d.l. 50/2017 verrà approvata senza modifiche anche dal Senato, sarà un regolamento da emanarsi con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri su proposta del Ministero delle Finanze che potrà integrare la legge stessa al fine di stabilire quando i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, dovranno considerarsi stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.
Il regolamento potrà quindi stabilire i criteri in base ai quali una persona fisica che stipula contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni debba considerarsi un imprenditore in quanto esercente professionalmente una attività economica organizzata.
La questione non riguarda i contratti di locazione breve stipulati da persone giuridiche e, in particolare da società commerciali, in quanto le stesse sono imprenditori per natura con obbligo di iscrizione al registro delle imprese stabilito dall’art. 2200 del codice civile.
Perché vi sia il requisito della organizzazione è necessario che l’attività economica venga cioè esercitata attraverso l’organizzazione dei fattori lavoro e/o capitale.
Perché vi sia il requisito della professionalità occorre che l’attività economica sia esercitata in modo abituale e non occasionale.
E’ dunque lecito pensare che laddove una persona fisica stipuli un elevato numero di contratti di locazione breve nel corso di un anno solare per una pluralità di unità immobiliari ad uso abitativo abbia la necessità di avvalersi di una organizzazione che le consenta di provvedere ad una pluralità di consegne (cosiddetto check in) e di rilasci (cosiddetto check out) delle diverse unità immobiliari (magari in contemporanea), nonché di mantenere le diverse le diverse unità immobiliari in buono stato di manutenzione e in uno stato da servire all’uso cui le stesse sono destinate (cioè pulite e corredate per un uso abitativo di breve durata).
Il legislatore ha indicato anche alcuni elementi sulla base dei quali il Regolamento potrà individuare i criteri in base ai quali presumere l’imprenditorialità.
Questi criteri sono:
– il numero delle unità immobiliari locate (con contratti di breve durata) da ciascuna persona fisica;
– la durata complessiva dei contratti di locazione breve stipulati da un persona fisica nell’arco di un anno solare.
Pro.Loca.Tur sia prima, sia dopo l’approvazione dell’eventuale regolamento, porrà in essere tutte le iniziative necessarie perché detto regolamento non violi i diritti fondamentali che il nostro ordinamento riconosce ai proprietari che affittano le proprie case.
